Antonio compra un piso para alquilarlo. Entre el precio, los impuestos y la notaría se gasta 200.000 euros.
Cada año paga unos 2.000 euros de IBI, comunidad y seguro. Esos gastos también los recupera.
Alquileres a un precio justo
Una propuesta para que el precio del alquiler dependa de lo que costó la casa, y no de lo que se le pueda sacar.
El dueño recupera su dinero y gana un poco. El inquilino paga un precio razonable. Y el Estado protege a los dos.
Esto no le afecta si…
- Vive en su propia casa.
- Tiene un apartamento en la playa o una casa en el pueblo y los usa usted o su familia.
- Le deja su piso a un hijo para que viva en él.
- Solo afecta a los pisos que se alquilan.
La idea, en tres pasos
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Primero, el dueño recupera lo que le costó la casa
Todo: lo que pagó, los impuestos, la hipoteca y las reformas. Y gana un poco más, lo mismo que se gana prestando dinero al Estado.
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Después, la alquila más barata el mismo tiempo
Si estuvo 25 años recuperando su dinero, otros 25 años la alquila por la tercera parte.
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Y luego, si sigue alquilando, a buen precio para siempre
Un poco más que en el paso 2, para que le compense seguir alquilando.
Mientras tanto, el Estado protege al dueño si no le pagan, si le rompen algo o si le ocupan el piso. Y protege al inquilino si le cobran de más.
Más detalle, para quien quiera
La ganancia del dueño es lo que paga el Estado por sus bonos a 10 años, más 1,5 puntos. Se fija el día de la compra y ya no cambia, como un bono a interés fijo.
Todas las cantidades suben cada año con el IPC (lo que suben los precios), así que el dueño nunca pierde dinero por la inflación. Y su ganancia nunca puede ser menor que la inflación más un 1 %.
En la etapa 2 el alquiler nunca baja de lo que cuesta mantener el piso, más un 10 %.
Un ejemplo con números
Etapa 1 · Los primeros 25 años
1.071 € al mes, como mucho
En estos años recupera sus 200.000 euros y los gastos, y gana un poco más. El piso sigue siendo suyo.
Etapa 2 · Los 25 años siguientes
357 € al mes
Ya ha recuperado su dinero. Ahora lo alquila por la tercera parte. Y tiene una ayuda de 2.000 euros al año en la renta durante 5 años.
Etapa 3 · Después
446 € al mes
Si sigue alquilando, cobra un poco más que en la etapa 2, para que le compense.
¿De dónde salen estos números?
Son un ejemplo. Suponen que el Estado paga un 3 % por sus bonos y que los precios suben un 2 % al año. Con eso, Antonio gana un 4,5 % al año por lo invertido.
Las cantidades están en euros de hoy: cada año suben lo mismo que el IPC.
Calcule el alquiler de un piso
Conteste a estas preguntas. El resultado cambia solo. Ya viene relleno con un ejemplo.
Lo que podría cobrar el dueño
Etapa 1 · Recuperar lo invertido
—
Etapa 2 · Alquilar más barato
—
Etapa 3 · Después
—
al mes, mientras siga alquilando.
Es un cálculo aproximado. Supone que el piso se alquila todos los años al máximo. Si se cobra menos, la etapa 1 dura más, y el dueño nunca pierde lo que le corresponde.
Si usted tiene un piso para alquilar
Usted cobra menos que alguien que especula, pero cobra seguro y sin riesgos. Como quien presta su dinero al Estado.
Lo que usted gana
- Recupera todo lo que le costó el piso: la compra, los impuestos, la notaría, la hipoteca y las reformas.
- Recupera cada año el IBI, la comunidad, el seguro y el mantenimiento.
- Gana un poco más de lo que paga el Estado por sus bonos. Es una ganancia segura.
- Si el inquilino no paga, el Estado le paga el alquiler desde el primer mes.
- Si le rompen algo, el Estado le paga el arreglo y el alquiler que pierda mientras se arregla.
- Si le ocupan el piso, se desaloja en 2 o 3 días.
- Si no quiere complicaciones, puede dejar el piso a la agencia pública de vivienda. Le paga todos los meses, haya inquilino o no.
- Cuando el alquiler baje a la tercera parte, tiene 2.000 euros al año menos en la declaración de la renta durante 5 años.
- Las reglas no se las pueden cambiar después. Lo que se fija el día que usted invierte, se respeta.
Lo que usted tiene que hacer
- Apuntar el contrato de alquiler en el registro oficial.
- Cobrar, como mucho, lo que le corresponde a su piso.
- Decir, en el plazo de un año, cuántos años ha tenido el piso alquilado. Si dice la verdad, no le pasa nada.
- Hacer las reformas con empresas autorizadas, con factura y pagando por el banco. Así podrá recuperarlas.
Lo que usted puede hacer
- Vender el piso cuando quiera.
- Dejar de alquilarlo para vivir usted o su familia.
- Usarlo como casa de vacaciones.
- Dejárselo en herencia a sus hijos.
Más detalle, para quien quiera
Al entrar y al salir el inquilino, un técnico hace un acta con fotos y vídeo del piso. Así los daños quedan demostrados.
La fianza es de 2 meses de alquiler, como mínimo 1.000 euros, y la guarda un organismo público.
Si el inquilino no paga, el juicio para recuperar el piso dura como mucho 3 meses. El abogado y el procurador los paga el Fondo de Garantía del Alquiler.
Si deja el piso a la agencia pública, cobra el 90 % del alquiler que le corresponde, todos los meses, haya inquilino o no.
Quien tiene más de 10 pisos alquilados gana algo menos: lo que paga el Estado por sus bonos más medio punto. Tampoco tiene la ayuda de 2.000 euros.
Si usted vive de alquiler
Usted paga un precio justo. A cambio, cuida la casa y paga un pequeño seguro para que el dueño esté tranquilo.
Lo que usted gana
- Un precio máximo que sale de lo que costó la casa, no de lo que se le pueda sacar.
- Puede saber el precio máximo de su piso. Está en un registro público.
- Si le cobran de más, le tienen que devolver el doble de lo que pagó de más.
- Su fianza la guarda un organismo público, no el dueño. Si no hay daños, se la devuelven en 30 días.
- Puede desgravar el alquiler en la declaración de la renta.
Lo que usted tiene que hacer
- Pagar el alquiler.
- Cuidar la casa como si fuera suya.
- Pagar un pequeño seguro: el 3 % del alquiler. Si paga 357 euros al mes, son unos 11 euros. Cada año sin problemas, el seguro baja.
- Dejar una fianza de 2 meses de alquiler, como mínimo 1.000 euros.
Si no cumple
- Si rompe algo, lo tiene que pagar.
- Si no paga, el Estado le paga al dueño y luego le reclama la deuda a usted.
- Si un juez le condena, entra en una lista de inquilinos que no cumplen. Para volver a alquilar necesitará un aval. Sale de la lista cuando paga, o a los 5 años.
Si de verdad no puede pagar porque está pasando una mala racha, los servicios sociales le ayudan a buscar una solución. Ayudar a quien lo necesita es tarea del Estado, no del dueño del piso.
¿Por qué paga el inquilino el seguro?
Por lo mismo que cuando se alquila un coche: quien lo usa paga el seguro, para que si él no puede responder, responda el seguro.
Esto solo es justo con precios justos. Con los alquileres de hoy sería cargar todavía más al inquilino. Con esta propuesta es parte del trato.
Las trampas ya no sirven
Hoy hay quien compra pisos solo para sacar el máximo dinero posible. Es lo que se llama especular. Con esta propuesta, sus trampas no funcionan.
La trampaComprar muy caro para poder cobrar más
Por qué no sirveSolo cuenta lo que vale el piso según el Catastro. Lo que pague de más no le da derecho a cobrar más.
La trampaVender el piso para empezar de cero
Por qué no sirveLo que debe el piso va con el piso. Quien lo compra sigue donde lo dejó el anterior dueño.
La trampaDejarlo en herencia a los hijos
Por qué no sirveLos hijos siguen donde lo dejaron los padres. No se empieza de cero.
La trampaAlquilarlo a turistas
Por qué no sirveTambién tiene precio máximo, por meses y por noches. Y cada mes alquilado cuenta.
La trampaDejarlo vacío
Por qué no sirveA los 6 meses, la agencia pública lo alquila. El dueño cobra ese alquiler.
La trampaEsconder los años que estuvo alquilado
Por qué no sirveCualquier antiguo inquilino con un contrato o unos recibos puede demostrarlo. Esos años cuentan el doble y hay multa.
La trampaInflar las facturas de las obras
Por qué no sirveSolo cuentan las obras de empresas autorizadas. En las obras grandes, un tasador lo comprueba. La empresa que hace trampa pierde la autorización.
Los pisos que ya están alquilados
Cuentan todos los años que el piso ha estado alquilado, también los de antes de la ley.
Un ejemplo
Carmen compró un piso en 1990 y lleva 30 años alquilándolo.
Ese piso ya le ha devuelto de sobra lo que le costó. Por eso pasa directamente a la etapa 2: se alquila por la tercera parte durante 30 años.
El contrato que tenga firmado se respeta hasta que se acabe.
Por qué esto baja los precios
De golpe aparecen muchos pisos antiguos más baratos.
Quien compre un piso para especular ya no podrá cobrar precios abusivos, porque la gente tendrá otras opciones más baratas.
Comprar para especular deja de ser negocio. Y cuando baja la especulación, también baja el precio para comprar una casa.
Cuando se apruebe la ley, cada dueño tendrá un año para decir cuántos años ha tenido alquilado su piso. Si dice la verdad, no le pasa nada, aunque en su día no lo declarara.
Volver al principioLos pueblos de playa
Hoy muchos pisos de playa se alquilan a turistas en verano por lo que un vecino paga en medio año. La gente del pueblo y los que trabajan allí no encuentran casa.
Lo que cambia
El alquiler a turistas también tiene precio máximo, por meses y por noches.
Ya no compensa comprar pisos en la playa para exprimir el verano. Los pisos vuelven a ser casas para la gente del pueblo, sus hijos y sus nietos, y para quien trabaja allí: camareros, médicos, enfermeras o maestros.
El turismo no se acaba, se ordena
Quien quiera dedicarse a alquilar a turistas como negocio pide una licencia, como un hotel. Cada ayuntamiento decide cuántas licencias da y en qué zonas.
Su apartamento de la playa, si lo usa usted y su familia, no se toca.
Pregunte sus dudas
Toque los botones para elegir. También puede escribir su pregunta con sus propias palabras.
Asistente de Alquiler Justo
Este asistente responde con lo que dice la propuesta. No es un abogado ni da consejos sobre su caso concreto.
Lo que dirán los que están en contra
Toque una pregunta para ver la respuesta.
¿Esto no es quitarle la casa a la gente?
No. Nadie pierde su casa. El dueño puede venderla, vivir en ella o dejársela a sus hijos.
Recupera todo lo que le costó y gana algo más. En la etapa más barata, nunca cobra menos de lo que le cuesta mantener el piso, más un 10 %.
La Constitución protege la propiedad, pero también dice que la propiedad tiene una función social y que todos tenemos derecho a una vivienda digna.
¿No es injusto que cuenten los años de antes de la ley?
No se castiga a nadie por haber alquilado antes. Los años pasados solo sirven para saber cuánto ha recuperado ya el piso y qué le toca a partir de ahora.
Lo único que se castiga es mentir después de que se apruebe la ley. Y los contratos firmados se respetan hasta que se acaben.
¿No se irán los dueños y habrá menos pisos para alquilar?
Es el mayor riesgo, y por eso está muy pensado: ganancia segura, el Estado cubre impagos y daños, 2.000 euros al año en la renta cuando baja el alquiler, y lo que debe el piso no desaparece aunque se deje de alquilar.
Y si alguien vende, el piso no desaparece: lo compra otra persona. Más pisos en venta hacen que baje el precio para comprar.
¿Quién paga el seguro y las ayudas?
El seguro lo pagan los inquilinos con una cuota pequeña. También se paga con lo que se recupera de quien no pagó y con las multas a los tramposos. Si no llega, pone el resto el Estado.
Las ayudas de 2.000 euros salen de los impuestos, pero cuestan mucho menos que construir esas viviendas desde cero.
¿Por qué la ganancia va unida a los bonos del Estado?
Porque prestar dinero al Estado es la inversión más segura que hay. El dueño gana un poco más que eso, sin riesgo, y con el Estado cubriéndole impagos y daños.
Así invertir en pisos para alquilar sigue interesando, pero deja de ser un negocio para especular.
¿Y la vivienda pública?
Hace falta, pero es otra política. Esta propuesta va contra los que especulan con el alquiler.
Lo que consigue es que, sin gastar en construir, cada año haya más pisos a precio asequible.
Lo que puede salir mal, y cómo se evita
Una propuesta seria cuenta también sus puntos débiles.
Riesgo alto
Que la recurran ante el Tribunal Constitucional
Se evita porque no se prohíbe vender ni vivir en la casa, se respeta siempre un mínimo para el dueño y solo se castiga mentir después de la ley.
Riesgo alto
Que muchos dueños retiren sus pisos
Se evita con la ganancia segura, el seguro del Estado, la ayuda de 2.000 euros al año y porque lo que debe el piso no desaparece.
Riesgo medio
Pagos en negro
Se evita porque el inquilino puede desgravar el alquiler, porque quien denuncia se lleva una parte de la multa y porque Hacienda cruza los datos.
Riesgo medio
Facturas de obras infladas
Se evita con empresas autorizadas, un tasador en las obras grandes y quitando la autorización a quien haga trampa.
Riesgo medio
Inquilinos que no pagan porque paga el Estado
Se evita porque el Estado siempre reclama la deuda, puede embargar la nómina y existe la lista de inquilinos que no cumplen.
Riesgo medio
Mucho papeleo
Se evita con un solo registro conectado con el Catastro, Hacienda y el padrón, que hace las cuentas solo.
Es lo que se busca
Que bajen los precios de algunos pisos
Que comprar una casa vuelva a ser asequible también es parte de la solución.
Para quien quiera todos los detalles
Los números de la propuesta, que se pueden ajustar
| Qué | Propuesta | Se podría mover entre |
|---|---|---|
| Ganancia del dueño | Bono del Estado a 10 años + 1,5 puntos | +1 y +2 puntos |
| Ganancia mínima | IPC + 1 % | IPC + 0,5 % y IPC + 1,5 % |
| Años de la etapa 1 | Unos 25 | 20 y 30 |
| Alquiler en la etapa 2 | La tercera parte | La cuarta parte y la mitad |
| Extra en la etapa 3 | +25 % | +10 % y +50 % |
| Ayuda en la renta en la etapa 2 | 2.000 € al año, 5 años | 1.000 y 3.000 € |
| Seguro que paga el inquilino | 3 % del alquiler | 2 % y 5 % |
| Fianza | 2 meses (mínimo 1.000 €) | 1 y 3 meses |
| Pago de la agencia pública | 90 % del alquiler | 85 % y 95 % |
| Gran propietario | Más de 10 pisos | 5 y 10 pisos |
Quién tendría que aprobarla y gestionarla
El Estado: cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Hipotecaria, y crear el Registro Estatal de Arrendamientos.
Las comunidades autónomas: las fianzas, las inspecciones y la agencia pública de vivienda.
Los ayuntamientos: las licencias de obra y de alquiler turístico.
Los juzgados de vivienda: resolver los conflictos entre dueños e inquilinos de forma rápida.
Otras reglas importantes
Pagar por un piso más de lo que dice el Catastro no da derecho a cobrar más alquiler.
Toda reforma suma a lo invertido, incluso una de lujo, si la hace una empresa autorizada. En obras de más de 50.000 euros, un tasador comprueba el valor antes y después.
El alquiler a turistas tiene precio máximo por meses y por noches, con hasta un 20 % más por estancias cortas. El tiempo alquilado se cuenta por meses: 12 meses son un año.
El IRPF que paga el dueño por lo que cobra no se suma a los gastos, porque es un impuesto sobre la ganancia. A cambio, en las etapas 2 y 3 tiene la mayor rebaja del IRPF que permita la ley.
Si se demuestra que un dueño escondió años, esos años cuentan el doble, paga una multa según lo que ganó y devuelve a los inquilinos lo que cobró de más. En casos graves, la agencia pública alquila el piso.