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Alquiler Justo explicado en 5 minutos
La propuesta completa, sin tecnicismos: tres etapas, una ganancia segura para el propietario y un precio justo para el inquilino.
El precio del alquiler en España no guarda relación con lo que costó cada vivienda. Un piso comprado hace treinta años se alquila igual que uno comprado ayer, y la diferencia no premia el esfuerzo de invertir: premia haber llegado antes. Alquiler Justo propone cambiar esa lógica con una regla que cualquiera puede entender y comprobar: el alquiler máximo de cada vivienda depende de lo que se invirtió en ella.
Este artículo resume la propuesta completa. Si quieres profundizar en una parte concreta, cada medida tiene su propia página con ejemplos, críticas y la posibilidad de valorarla.
La idea de partida
Quien compra una vivienda para alquilarla hace una inversión. Es razonable que la recupere y que gane algo por ello, igual que gana quien presta su dinero al Estado comprando deuda pública. Lo que no es razonable es que, una vez recuperada la inversión con su ganancia, el alquiler siga subiendo sin límite por la única razón de que el mercado lo permite.
La propuesta organiza la vida de cada vivienda en alquiler en tres etapas, y añade un sistema de garantías para que el propietario honrado no corra riesgos.
Etapa 1: recuperar lo invertido
Se suma todo lo que costó la vivienda: el precio de compra, los impuestos y gastos de la compra, los intereses de la hipoteca y las reformas. Con esa cifra se calcula el alquiler máximo que permite recuperarla en unos 25 años con una ganancia algo superior a la del bono del Estado a 10 años. Los gastos de cada año, como el IBI, la comunidad o el seguro, se recuperan aparte, dentro del mismo alquiler.
Con un piso de 200.000 euros en total, unos gastos anuales de 2.000 euros, un bono al 3 % y una inflación del 2 %, el máximo saldría en unos 1.071 euros al mes. Todas las cantidades se actualizan cada año con el IPC, así que el propietario nunca pierde dinero por la inflación.
Para que pagar de más no dé derecho a cobrar más, el precio de compra que cuenta nunca puede superar el valor de referencia del Catastro.
Etapa 2: devolver a la sociedad
Cuando la inversión está recuperada, el piso pasa a alquilarse a un tercio de la media cobrada en la etapa 1, durante el mismo número de años. En el ejemplo, unos 357 euros al mes. Nunca por debajo de lo que cuesta mantener la vivienda más un 10 %.
Para amortiguar el cambio, el propietario tiene una deducción de 2.000 euros al año en la declaración de la renta durante 5 años, reembolsable si paga menos IRPF que esa cantidad.
Etapa 3: vivienda asequible para siempre
Si el propietario sigue alquilando después de la etapa 2, el piso queda como vivienda asequible de forma indefinida, con un pequeño incentivo: un tercio más un 25 %, unos 446 euros en el ejemplo. Así, año tras año, se va formando un parque de vivienda asequible sin que el Estado tenga que construirlo.
Riesgo cero para quien cumple
Si la ganancia se limita como la de un bono, el riesgo también debe ser el de un bono. Un Fondo de Garantía del Alquiler, respaldado por el Estado, paga el alquiler desde el primer mes de impago, cubre los daños por encima de la fianza, el alquiler perdido durante las reparaciones y los gastos judiciales. Quien prefiera no complicarse puede ceder el piso a la agencia pública, que le paga cada mes el 90 % del máximo, haya inquilino o no.
El inquilino, a cambio de pagar un precio justo, aporta un seguro del 3 % del alquiler que baja cada año que no hay incidentes, como el seguro del coche.
Sin escapatorias para la especulación
La obligación de la etapa 2 se inscribe en el Registro de la Propiedad y va con el piso: venderlo, heredarlo o donarlo no la borra. Cuentan los años que la vivienda ya ha estado alquilada antes de la ley. El alquiler turístico y de temporada tiene un tope mensual y cada mes cuenta. Dejar el piso vacío sin motivo acaba en alquiler forzoso a través de la agencia pública, y esconder años sale caro porque cualquier antiguo inquilino puede demostrarlos.
Lo que no se toca
La vivienda en la que vives, el apartamento de la playa o la casa del pueblo que usas con tu familia quedan fuera. La propuesta solo afecta a las viviendas que se alquilan.
Qué puedes hacer tú
Esta propuesta está abierta. Puedes valorar cada medida de 1 a 5 estrellas, dejar tu opinión en cada una y proponer medidas nuevas. Las mejores se estudian y se incorporan al texto con el alias de quien las propuso.
Preguntas frecuentes
¿Esto ya es ley?
No. Alquiler Justo es una propuesta ciudadana abierta a debate. Para ser ley tendría que tramitarse y aprobarse en las Cortes Generales.
¿Me afecta si vivo en mi propia casa?
No. Solo afecta a las viviendas que se alquilan. Tu vivienda habitual y tus segundas residencias de uso familiar quedan fuera.
¿Por qué 25 años?
Es un plazo orientativo que reparte la recuperación de la inversión de forma razonable. En la propuesta la etapa 1 termina cuando la cuenta de recuperación llega a cero, así que si se cobra menos del máximo dura más.