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Cómo se regula el alquiler en Alemania, Países Bajos y Viena
Tres modelos europeos: el freno al alquiler alemán, el sistema de puntos neerlandés y el parque público de Viena. Qué funciona y qué toma Alquiler Justo de cada uno.
España no es el único país que busca cómo hacer asequible el alquiler. Otros países europeos llevan años probando fórmulas distintas. Repasamos tres de las más conocidas y lo que podemos aprender de ellas.
Alemania: el freno al alquiler
En Alemania existe la Mietpreisbremse, regulada en el artículo 556d del Código Civil alemán. En las zonas que cada estado federado declara con mercado tensionado, el alquiler al inicio de un nuevo contrato no puede superar en más de un 10 % el alquiler comparable de la zona, que normalmente se determina con un índice local de alquileres, el Mietspiegel.
Tiene excepciones importantes, como las viviendas de nueva construcción y las rehabilitadas a fondo, y las normas de cada estado tienen fecha de caducidad. Es un modelo parecido al de las zonas tensionadas españolas: limita las subidas tomando como referencia el propio mercado.
Países Bajos: el sistema de puntos
En los Países Bajos, el alquiler máximo de buena parte de las viviendas se calcula con un sistema de puntos, el WWS. Cada vivienda suma puntos por su superficie, su eficiencia energética, su cocina y su baño, si tiene exterior y por su valor catastral, que tiene un peso limitado. El total se convierte en un alquiler máximo con una tabla oficial. Un organismo público, la Huurcommissie, resuelve las reclamaciones.
Es la experiencia europea más cercana a la idea de Alquiler Justo: el precio máximo sale de un cálculo objetivo sobre la vivienda, no de lo que se pida en el mercado. La diferencia es que los puntos miden la calidad de la vivienda, mientras que Alquiler Justo mide lo invertido en ella.
Viena: el gran parque público
Viena es el ejemplo clásico de vivienda pública. El ayuntamiento es propietario, copropietario o gestor de unas 220.000 viviendas, a las que se suman más de 200.000 viviendas subvencionadas gestionadas por cooperativas. Según se suele citar, alrededor del 60 % de la población vive en vivienda social o subvencionada. Ese volumen modera los precios de toda la ciudad.
El modelo vienés se construyó durante un siglo de inversión pública constante. Es difícil de copiar rápido, pero demuestra que un parque asequible grande cambia el mercado.
Qué toma Alquiler Justo de cada modelo
De Alemania, la idea de que el límite debe aplicarse a los nuevos contratos y tener pocas excepciones para no vaciarse de contenido. De los Países Bajos, que el precio máximo salga de un cálculo objetivo, público y reclamable ante un organismo especializado. De Viena, el objetivo de construir un gran parque asequible.
La aportación propia de Alquiler Justo es la forma de llegar a ese parque: en lugar de construirlo con dinero público durante décadas, cada vivienda privada en alquiler se convierte en asequible cuando su propietario ha recuperado la inversión.
¿Y Francia o Portugal?
Otros países han probado también límites al alquiler en ciudades concretas, a menudo con índices de referencia por barrio y tipo de vivienda, y con debates parecidos a los españoles sobre su eficacia y sobre el alquiler turístico. La lección común es que las medidas funcionan mejor cuando son claras, se pueden comprobar y se acompañan de más oferta asequible.
Cautelas
Ningún modelo se puede trasladar tal cual. Los sistemas fiscales, el peso del alquiler y la estructura de la propiedad son distintos en cada país. En España, por ejemplo, la mayoría de las viviendas en alquiler pertenecen a particulares, y cualquier reforma tiene que contar con ellos.
Preguntas frecuentes
¿Qué modelo se parece más a Alquiler Justo?
El sistema de puntos de los Países Bajos, porque el precio máximo sale de un cálculo objetivo sobre la vivienda. La diferencia es que Alquiler Justo calcula sobre lo invertido.
¿Se puede copiar el modelo de Viena?
No de forma rápida: es fruto de un siglo de inversión pública. Alquiler Justo propone llegar a un gran parque asequible por otra vía.