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¿Por qué ligar la ganancia del alquiler al bono del Estado?
La referencia más segura de la economía como medida de lo que es una ganancia razonable, y por qué se fija el día de la compra.
Toda regulación del alquiler se enfrenta a la misma pregunta incómoda: ¿cuánto es razonable que gane quien invierte en una vivienda para alquilarla? Si la respuesta es «lo que el mercado quiera», no hay regulación. Si la respuesta es «nada», nadie invertirá y faltarán viviendas. Alquiler Justo responde con una referencia pública que cualquiera puede consultar: el rendimiento del bono del Estado a 10 años.
Qué es el bono a 10 años
El Tesoro Público emite deuda a distintos plazos: Letras a menos de un año, Bonos a medio plazo y Obligaciones a largo plazo. El rendimiento de la deuda a 10 años es una referencia muy usada en la economía porque refleja lo que se puede ganar prestando dinero al Estado, la inversión con menos riesgo que existe en euros. Sus datos son públicos y se pueden consultar en la web del Tesoro y del Banco de España.
Una ganancia algo mayor que la inversión más segura
La propuesta permite al propietario ganar el rendimiento del bono más 1,5 puntos. Es decir, algo más que quien presta su dinero al Estado. Esa diferencia compensa que gestionar una vivienda da más trabajo que comprar deuda. Lo que desaparece es el margen especulativo: la posibilidad de cobrar muy por encima de lo invertido solo porque la demanda supera a la oferta.
Además, el Fondo de Garantía del Alquiler cubre impagos, daños y gastos judiciales. Con esas garantías, el riesgo del propietario se parece mucho al de un bono, así que también es lógico que su ganancia se parezca.
Por qué se fija el día de la compra
Los tipos de interés cambian. En 2021 el bono a 10 años español rentaba muy poco, y en 2022 y 2023 subió con fuerza al mismo tiempo que la inflación. Si la ganancia de todos los alquileres se recalculara cada año con el bono del momento, una subida de tipos dispararía a la vez los alquileres de millones de inquilinos.
Por eso la propuesta funciona como un bono a tipo fijo: la ganancia de cada inversión se fija el día que se hace (la compra el día de la compra, cada reforma el día de la reforma) y después el alquiler solo se actualiza con el IPC. El propietario sabe desde el principio lo que va a ganar y el inquilino sabe que su alquiler no va a dar saltos.
Por qué no se suma la inflación dos veces
Es tentador pensar que el propietario debería ganar la inflación más el bono más un margen. Pero el rendimiento de un bono ya incluye la inflación que el mercado espera: quien compra un bono al 3 % con una inflación del 2 % gana, en realidad, en torno a un 1 %. Sumar inflación, bono y margen daría al propietario mucho más que a quien invierte en deuda pública, que es justo lo que se quiere evitar.
La fórmula, por tanto, usa el bono más el margen como ganancia nominal y actualiza la base con el IPC, de modo que la ganancia real es la diferencia entre ambos. Para los años en que la inflación supera al bono, hay un suelo: la ganancia nunca baja de la inflación más un 1 %.
Las críticas razonables
Se puede objetar que un 1,5 puntos de margen es poco para atraer inversión, o que es mucho. Es un parámetro abierto: la propuesta sugiere un rango entre 1 y 2 puntos. También se puede objetar que el bono no refleja las diferencias entre ciudades. Es cierto, pero precisamente se trata de que la ganancia no dependa del lugar, sino del dinero invertido, que ya recoge si el piso está en una zona cara o barata.
Conclusión
Ligar la ganancia al bono del Estado convierte una pregunta ideológica en una regla técnica, pública y comprobable. Invertir en vivienda para alquilar sigue teniendo sentido, pero deja de ser una apuesta especulativa.
Preguntas frecuentes
¿Dónde consulto el rendimiento del bono?
En la web del Tesoro Público y en las estadísticas del Banco de España, que publican los resultados de las subastas y los tipos de mercado de la deuda pública.
¿Y si suben mucho los tipos después de comprar?
No cambia nada para esa vivienda: la ganancia se fija el día de la inversión. Solo las inversiones nuevas, como una reforma posterior, usarían el tipo de su fecha.
¿Es poco 1,5 puntos?
Es un punto de partida debatible. La propuesta plantea un rango entre 1 y 2 puntos. Lo importante es que la regla sea pública y comprobable.