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Derechos del inquilino en España hoy: lo que dice la ley
Duración del contrato, fianza, actualización de la renta, gastos de gestión y reparaciones. Guía clara de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.
Alquiler Justo es una propuesta de futuro, pero mientras tanto conviene conocer los derechos que ya tienes como inquilino. Esta guía resume los puntos principales de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Vivienda. No sustituye el asesoramiento de un profesional para un caso concreto.
Duración del contrato
En el alquiler de vivienda habitual, aunque el contrato diga un plazo menor, el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta un mínimo de cinco años, o de siete si el propietario es una empresa. Cumplido ese plazo, si nadie avisa con la antelación prevista, el contrato se prorroga tácitamente por años hasta un máximo de tres más.
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación. El contrato puede prever una indemnización.
Fianza y garantías
En vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta. Además se puede pactar una garantía adicional, que en los contratos de hasta cinco años (o siete) no puede superar dos mensualidades. En la mayoría de comunidades autónomas el propietario debe depositar la fianza en un organismo público.
Gastos de gestión
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario. Una agencia no puede cobrarte sus honorarios por alquilarte el piso.
Actualización de la renta
La renta solo se puede actualizar si el contrato lo prevé. Para los contratos firmados desde 2023, la Ley de Vivienda introdujo límites extraordinarios en 2023 y 2024 y la creación de un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de vivienda, que publica el INE. Conviene revisar qué índice fija tu contrato.
Reparaciones
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corren a cargo del inquilino.
Venta del piso
Si el propietario vende la vivienda, el comprador queda obligado a respetar el contrato durante el plazo mínimo legal. El inquilino tiene, además, un derecho de adquisición preferente en determinados casos, salvo que se haya pactado su renuncia cuando la ley lo permite.
Si tienes un problema con tu contrato
Antes de nada, reúne la documentación: el contrato, los recibos o transferencias, el justificante de la fianza y cualquier comunicación por escrito. Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos tienen oficinas de información sobre vivienda que orientan gratuitamente. Las asociaciones de consumidores también pueden ayudarte.
Para conflictos sobre la fianza, las reparaciones o la renta, la vía habitual es primero la reclamación por escrito al propietario y, si no hay acuerdo, la vía judicial. En reclamaciones de poca cuantía el procedimiento es más sencillo.
Qué añadiría Alquiler Justo
La propuesta mantendría estas reglas de duración y añadiría un precio máximo calculado sobre lo invertido, consultable en un registro público; la devolución del doble de lo cobrado de más; la fianza custodiada siempre por un organismo público; un acta oficial de entrada y salida; y la posibilidad de desgravar el alquiler en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar los honorarios de la agencia?
No. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del propietario.
¿Cuánto me pueden pedir de fianza?
En vivienda, una mensualidad de fianza legal y, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional en contratos de hasta cinco años, o siete si el propietario es una empresa.