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Cómo se calcula el alquiler justo de un piso, paso a paso
La fórmula completa con tres ejemplos: un piso recién comprado, uno con hipoteca y reformas, y uno que lleva décadas alquilado.
Una de las virtudes de Alquiler Justo es que el alquiler máximo de cada vivienda se puede calcular con una hoja de papel. No depende de lo que piden los vecinos ni de lo que decida un portal inmobiliario: depende de lo que costó la vivienda, de los gastos que tiene y de una ganancia ligada al bono del Estado. En este artículo explicamos la fórmula paso a paso y la aplicamos a tres casos.
Paso 1: la base invertida
La base es todo lo que el propietario ha puesto en la vivienda. Incluye el precio de compra, con un tope en el valor de referencia del Catastro; los impuestos de la compra (ITP o IVA y actos jurídicos documentados); notaría, registro, gestoría y tasación; los intereses y comisiones de la hipoteca efectivamente pagados; las reformas hechas por empresas homologadas; y las derramas de la comunidad para obras del edificio.
No entran el IRPF sobre lo cobrado, que es un impuesto sobre la ganancia, ni los gastos de mantenimiento ordinario, que se recuperan aparte cada año.
Paso 2: la ganancia permitida
La ganancia nominal es el rendimiento del bono español a 10 años el día de la inversión más 1,5 puntos. Si el bono está al 3 %, la ganancia es del 4,5 % anual. Como la base se actualiza cada año con el IPC, lo que de verdad importa es la ganancia por encima de la inflación: con una inflación prevista del 2 %, sería un 2,5 % real.
Hay un suelo: la ganancia nunca puede ser inferior a la inflación más un 1 %. Y quien tiene más de 10 viviendas en alquiler suma solo medio punto al bono en lugar de 1,5.
Paso 3: el alquiler de la etapa 1
Con la base y la ganancia real se calcula una cuota anual constante que devuelve la inversión con su ganancia en el número de años previsto, que en la propuesta son unos 25. Es la misma fórmula que usan los bancos para calcular la cuota de un préstamo, pero al revés: aquí quien recibe las cuotas es el propietario.
A esa cuota se le suman los gastos anuales reales (IBI, tasa de basuras, comunidad, seguros, mantenimiento y gestión) y se divide entre 12. El resultado es el alquiler máximo mensual de la etapa 1.
En la ley real, la etapa 1 no dura un número fijo de años: termina cuando la cuenta de recuperación de la vivienda llega a cero. Si el propietario cobra menos del máximo, simplemente tarda más.
Paso 4: las etapas 2 y 3
Recuperada la inversión, el alquiler de la etapa 2 es un tercio de la media cobrada en la etapa 1, con un suelo de gastos reales más un 10 %. Dura los mismos años que la etapa 1. Después, en la etapa 3, el máximo es un tercio más un 25 %.
Ejemplo 1: un piso recién comprado
Ana compra un piso por 185.000 euros y paga 15.000 en impuestos y gastos de compra. Su base es de 200.000 euros. Paga 2.000 euros al año entre IBI, comunidad y seguro. Con el bono al 3 % y una inflación prevista del 2 %, su ganancia real es del 2,5 %.
La cuota anual que devuelve 200.000 euros en 25 años al 2,5 % real es de unos 10.850 euros. Sumando los 2.000 de gastos, salen 12.850 euros al año: unos 1.071 euros al mes en la etapa 1, unos 357 en la etapa 2 y unos 446 en la etapa 3, todos actualizados con el IPC.
Ejemplo 2: con hipoteca y reformas
Luis compra por 150.000 euros, paga 12.000 en gastos de compra, ha pagado 18.000 euros de intereses de hipoteca y hace una reforma de cocina y baño de 20.000 euros con una empresa homologada. Su base es de 200.000 euros, igual que la de Ana, aunque el precio de compra fuera menor. El resultado es el mismo alquiler máximo.
Esto ilustra un principio de la propuesta: lo que cuenta es el dinero que de verdad se ha puesto en la vivienda, venga de donde venga, siempre que esté justificado.
Ejemplo 3: un piso alquilado desde 1990
Carmen lleva 30 años alquilando un piso que compró en 1990. Con cualquier cálculo razonable, su inversión está recuperada de sobra. Su piso pasa directamente a la etapa 2 durante 30 años. Si no se conoce lo que cobró históricamente, el tercio se calcula sobre el índice oficial de referencia del alquiler de su zona.
Prueba tu propio caso
La calculadora de esta web aplica exactamente estos pasos. Puedes cambiar el precio, los gastos, el rendimiento del bono o la inflación y ver cómo cambian las tres etapas. Es un cálculo orientativo: en una ley real habría que concretar muchos detalles, como la forma de justificar cada gasto.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no tengo las facturas de la reforma?
Solo cuentan las inversiones justificadas. Las reformas sin factura de una empresa homologada no se suman a la base, igual que hoy no se pueden deducir en el IRPF.
¿El alquiler sube cada año?
Sí, con el IPC, en las tres etapas. Así el propietario no pierde poder adquisitivo y el inquilino sabe de antemano cuánto puede subir.
¿Puedo cobrar menos del máximo?
Sí. El máximo es un techo, no un precio obligatorio. Si cobras menos, la etapa 1 dura más y no pierdes lo que te corresponde.