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Qué pasaría con un piso que lleva 30 años alquilado
El caso de Carmen: por qué los pisos antiguos pasan directamente a la etapa asequible, qué conserva la propietaria y qué efecto tiene en los precios.
Carmen compró un piso en 1990 y lo tiene alquilado desde entonces. Con las reglas actuales, puede cobrar lo mismo que el propietario de un piso idéntico comprado el año pasado, aunque su inversión se pagó hace mucho. Con Alquiler Justo su situación cambia. Este artículo explica cómo y por qué.
Su piso ya se ha pagado
Tras tres décadas de alquiler, lo que Carmen invirtió está recuperado de sobra, incluso actualizado con la inflación y con una ganancia generosa. Por eso su piso pasa directamente a la etapa 2: se alquila a un tercio de la referencia durante tantos años como lleva alquilado, en su caso 30. Su contrato actual se respeta hasta que termine.
Como no siempre se conoce lo que se cobró en el pasado, la propuesta usa en esos casos el índice oficial de referencia de la zona: el alquiler de la etapa 2 sería un tercio de ese índice, con el suelo de gastos reales más un 10 %.
Lo que Carmen no pierde
Sigue siendo la dueña. Puede vender el piso, vivir en él o dejárselo a sus hijos. Nunca cobra menos de lo que cuesta mantener la vivienda más un 10 %. Tiene 2.000 euros al año de deducción en la renta durante los primeros 5 años de la etapa 2, reembolsable si paga menos IRPF. Y el Fondo de Garantía la cubre ante impagos, daños y ocupación.
Si prefiere no complicarse, puede ceder el piso a la agencia pública y cobrar cada mes, haya inquilino o no.
¿No es retroactivo?
Esta es la objeción más importante, y por eso la propuesta la trata con cuidado. A Carmen no se la sanciona por haber alquilado en el pasado: los años pasados solo sirven para calcular qué le corresponde a partir de ahora. Es lo que los juristas llaman retroactividad impropia, la que regula efectos futuros de situaciones nacidas antes. La Constitución prohíbe, en cambio, aplicar hacia atrás disposiciones sancionadoras o restrictivas de derechos individuales.
Lo único que se sanciona es mentir en la declaración después de que se apruebe la ley.
Por qué esto baja los precios
Si muchos pisos antiguos pasan a la etapa asequible a la vez, quien compre hoy para especular tendrá que competir con ellos. No podrá cobrar precios abusivos porque los inquilinos tendrán alternativas. La demanda especulativa cae y, con ella, también la presión sobre el precio de compra.
¿Y si Carmen oculta años?
Habrá un año para declararlos. Si dice la verdad, no le pasa nada por esta ley, aunque en su día no lo declarara a Hacienda (otra cosa es la regularización fiscal ordinaria). Si un antiguo inquilino demuestra años ocultos con un contrato, recibos, transferencias o el padrón, esos años cuentan doble, hay una multa proporcional y quien aporta la prueba se lleva una parte.
El riesgo y cómo se evita
El mayor riesgo es que propietarios como Carmen retiren sus pisos del alquiler. Por eso la propuesta combina varias piezas: la deducción fiscal, el riesgo cero, la deuda de años que no desaparece aunque se deje de alquilar y el alquiler forzoso de las viviendas que se dejen vacías. Si aun así Carmen decide vender, el piso no desaparece: lo compra otra persona, a menudo para vivir en él.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si heredé el piso alquilado?
Los años que lo alquilaron tus padres cuentan. Puedes seguir alquilándolo en la etapa que corresponda o usarlo para tu familia.
¿Puedo vender el piso para evitar la etapa asequible?
Puedes venderlo, pero los años pendientes van con el piso. Si el comprador lo alquila, sigue donde lo dejaste; si lo compra para vivir, no tiene que alquilarlo.