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Alquiler turístico: cómo devolver las casas a los pueblos de playa
Un tope mensual que sale de lo invertido, licencias municipales para el turismo profesional y respeto a las segundas residencias.
En muchos pueblos de costa, un piso se alquila en agosto por lo que un vecino paga en medio año. Los jóvenes del pueblo se marchan porque no encuentran dónde vivir, y los camareros, sanitarios o maestros que llegan en temporada pagan precios imposibles o duermen lejos de su trabajo.
El problema de fondo
El alquiler turístico no es malo en sí mismo: genera empleo y es parte de la economía de muchos municipios. El problema aparece cuando comprar pisos para exprimir el verano se vuelve más rentable que alquilarlos a quien vive todo el año, y la vivienda deja de ser vivienda para convertirse en un activo turístico.
El tope también es mensual
Con Alquiler Justo, el máximo de un mes es el máximo anual dividido entre 12, y el de una noche, el mensual entre 30, con hasta un 20 % más en estancias de menos de un mes por la limpieza y la rotación. Así no vale alquilar dos meses por lo que valdría el año entero. Además, el tiempo alquilado se cuenta por meses: 12 meses, seguidos o sueltos, son un año para la etapa asequible.
El turismo se ordena, no desaparece
Quien quiera dedicarse al alojamiento turístico como negocio lo haría con una licencia de actividad, como un hotel. Esa vivienda pasa a ser un negocio, con sus impuestos y sus normas. Cada ayuntamiento decide cuántas licencias da y en qué zonas, de modo que el pueblo elige cuánto turismo quiere sin perder sus casas.
El marco actual
La regulación del alquiler turístico corresponde sobre todo a comunidades autónomas y ayuntamientos. A escala estatal, el Real Decreto 1312/2024 creó un registro único de arrendamientos de corta duración, con efectos desde julio de 2025, vinculado a la ventanilla única digital del Ministerio de Vivienda. En mayo de 2026 el Tribunal Supremo declaró nulo ese procedimiento de registro único por invadir competencias, según informaron los medios. El marco sigue en evolución y conviene consultar la normativa de cada territorio.
Un ejemplo de verano
Un apartamento de dos dormitorios en un pueblo de costa costó 180.000 euros con sus gastos. Con la fórmula, su alquiler máximo anual en la etapa 1 rondaría los 11.800 euros, unos 980 euros al mes. Alquilado por semanas en agosto, el máximo sería ese mensual con hasta un 20 % más por estancias cortas: unos 1.180 euros para todo el mes. Muy lejos de los precios que hoy se piden en temporada alta, pero suficiente para recuperar la inversión con ganancia si se alquila todo el año.
El resultado es que alquilar a un vecino o a un trabajador todo el año pasa a ser igual de rentable que alquilar a turistas unas semanas, y mucho más estable.
Qué ganan los ayuntamientos
Con licencias de actividad para el alojamiento turístico profesional, el ayuntamiento sabe cuántas plazas turísticas hay, dónde están y puede planificar servicios como la recogida de basuras, el agua o el transporte. Y el pueblo conserva vivienda para quien vive y trabaja en él.
La casa de la playa de la familia, intacta
La propuesta no toca las segundas residencias que usan sus dueños. El apartamento al que va la familia en verano o la casa del pueblo no entran en el sistema si no se alquilan.
Preguntas frecuentes
¿Se prohíbe alquilar a turistas?
No. Se aplica el mismo precio máximo mensual y quien quiera hacerlo como negocio pide una licencia de actividad.
¿Quién decide cuántas licencias hay?
Cada ayuntamiento, según el turismo que quiera y la vivienda que necesite su población.