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Si alquilas tu piso: riesgos actuales y cómo los cubriría Alquiler Justo
Impagos, daños, ocupación y desahucios: cómo funciona hoy y qué garantías propone Alquiler Justo para que alquilar no sea una apuesta.
Muchos pequeños propietarios no alquilan, o alquilan muy caro, por miedo. Miedo a que el inquilino deje de pagar, a encontrarse el piso destrozado o a meses de juicios. Ese miedo es parte del problema de la vivienda, y una propuesta seria tiene que darle respuesta.
El impago hoy
Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede reclamar las rentas y el desahucio por la vía judicial prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil. La duración del procedimiento varía mucho según el juzgado y las circunstancias, y en los casos de vulnerabilidad pueden intervenir los servicios sociales y aplazarse el lanzamiento.
Para cubrirse, muchos propietarios contratan un seguro de impago privado, piden avales o exigen solvencias muy altas, lo que deja fuera a una parte de los inquilinos.
Los daños
La fianza responde de los daños, pero suele ser de una mensualidad y no siempre alcanza. Sin un inventario fotográfico firmado al inicio, demostrar qué estaba roto y qué no se convierte en palabra contra palabra.
La ocupación
La ocupación de una vivienda sin título es distinta del impago de un inquilino. La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé un procedimiento específico para recuperar la posesión de viviendas ocupadas ilegalmente, y la ocupación puede ser además constitutiva de delito. Aun así, los plazos reales generan mucha inquietud.
Qué propone Alquiler Justo: riesgo cero
Un Fondo de Garantía del Alquiler, respaldado por el Estado, cubriría a todo propietario que cumpla la ley: el alquiler impagado desde el primer mes, pagado en un máximo de 30 días; los daños por encima de la fianza, más el alquiler perdido durante la reparación; los gastos de abogado y procurador; y el alquiler perdido en caso de ocupación ilegal, con un desalojo rápido cuando el propietario acredite su título en el Registro.
Después de pagar, el Fondo reclama la deuda al inquilino. El propietario no tiene que perseguir a nadie.
Las pruebas, por adelantado
Un técnico público o acreditado levantaría un acta con fotos y vídeo al entrar y al salir el inquilino. La fianza, de dos meses con un mínimo de 1.000 euros, quedaría siempre en un organismo público.
La opción más sencilla: alquiler garantizado
Para quien no quiera gestionar nada, la propuesta incluye ceder la vivienda a la agencia pública a cambio del 90 % del alquiler máximo, todos los meses, haya inquilino o no. Hay precedentes: el programa Bizigune del Gobierno Vasco capta viviendas vacías a cambio de una renta garantizada y sin riesgo de impago ni de deterioro más allá del uso normal.
Buenas prácticas mientras tanto
Con la ley actual, algunas prácticas reducen el riesgo: hacer un inventario con fotos fechadas y firmado por las dos partes al inicio del contrato, depositar la fianza donde obliga la comunidad autónoma, documentar por escrito las comunicaciones y las reparaciones, y valorar un seguro de impago si la renta es importante para la economía familiar.
Conviene también conocer los programas públicos de alquiler de tu comunidad autónoma. Algunos ofrecen garantías de cobro o seguros a cambio de alquilar por debajo de cierto precio.
A cambio de qué
A cambio, el propietario renuncia a especular: cobra lo que corresponde a su inversión, con una ganancia segura algo superior al bono del Estado. Para muchos pequeños propietarios, cambiar un alquiler incierto por uno algo menor pero garantizado puede ser un buen trato.
Preguntas frecuentes
¿El Fondo de Garantía ya existe?
No. Es una de las medidas que propone Alquiler Justo. Hoy existen seguros de impago privados y algunos programas autonómicos con garantías.
¿Qué pasa si el inquilino es vulnerable y no puede pagar?
En la propuesta, el Fondo paga al propietario y los servicios sociales buscan una solución para esa familia. La vivienda social es responsabilidad del Estado, no del propietario.