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La Ley de Vivienda de 2023: qué cambió y en qué se diferencia Alquiler Justo
Repaso de la Ley 12/2023: zonas tensionadas, grandes tenedores, índices de referencia y gastos de gestión. Y por qué Alquiler Justo propone otro enfoque.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, fue la primera ley estatal dedicada específicamente a la vivienda desde la Constitución. Introdujo herramientas nuevas para contener los alquileres en las zonas con más presión. Conocerla ayuda a entender qué se puede hacer con el marco actual y qué aporta una propuesta como Alquiler Justo.
Las zonas de mercado residencial tensionado
La ley permite a las administraciones competentes declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando se cumple alguna de dos condiciones: que el coste medio de la vivienda (hipoteca o alquiler más suministros básicos) supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona, o que el precio de compra o alquiler haya crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos por encima del IPC.
La declaración no es automática: la tiene que pedir y tramitar la comunidad autónoma, y cada comunidad decide si la usa. Por eso su aplicación es desigual en el territorio.
Los grandes tenedores
La ley define como gran tenedor a quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas tensionadas, la administración puede rebajar el umbral a cinco inmuebles.
En esas zonas, para los nuevos contratos, el alquiler queda limitado por el del contrato anterior y, en el caso de los grandes tenedores, por el índice de referencia.
El índice de referencia
El Ministerio de Vivienda elabora el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda a partir de datos fiscales de contratos reales. Cualquiera puede consultar en su web un rango de valores de referencia según la ubicación y las características de una vivienda. En las zonas tensionadas, ese índice se usa para limitar los nuevos alquileres de los grandes tenedores.
Otros cambios relevantes
La ley estableció que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, y limitó de forma extraordinaria la actualización anual de las rentas en 2023 y 2024, mientras se creaba un nuevo índice de referencia para la actualización de los contratos, que publica el INE.
También incluyó incentivos fiscales en el IRPF para los propietarios que alquilan en determinadas condiciones, como rebajar la renta en zonas tensionadas o alquilar a jóvenes.
Lo que la ley no cambia
La Ley de Vivienda se apoya en el precio del contrato anterior o en lo que se paga en la zona. Es decir, toma como referencia el propio mercado. Un piso comprado hace décadas puede seguir alquilándose al mismo precio que uno comprado ayer, siempre que no suba más de lo permitido. Y fuera de las zonas declaradas, las reglas son las de siempre.
En qué se diferencia Alquiler Justo
Alquiler Justo propone otra referencia: lo que costó cada vivienda. En lugar de congelar los precios actuales, calcula para cada piso un alquiler que devuelve la inversión con una ganancia segura y, una vez devuelta, lo convierte en vivienda asequible durante el mismo tiempo.
Además, no depende de que cada comunidad declare zonas: se aplicaría a todo el alquiler de vivienda. Y añade piezas que la ley actual no tiene: un fondo público que cubre impagos y daños, la obligación inscrita en el Registro de la Propiedad que acompaña al piso, el cómputo de los años ya alquilados y un sistema de regularización con testigos.
¿Son compatibles?
En buena medida, sí. El índice de referencia del Ministerio sería útil para calcular la etapa asequible de los pisos cuyo alquiler histórico no se conoce, y el registro de contratos que exige Alquiler Justo podría construirse sobre los datos fiscales que ya alimentan ese índice. La diferencia de fondo es de enfoque: la Ley de Vivienda contiene precios; Alquiler Justo cambia la regla que los fija.
Preguntas frecuentes
¿La Ley de Vivienda se aplica en toda España?
Es una ley estatal, pero buena parte de sus medidas sobre el precio del alquiler dependen de que cada comunidad autónoma declare zonas tensionadas.
¿Alquiler Justo derogaría la Ley de Vivienda?
No necesariamente. Podría convivir con ella y aprovechar herramientas como el índice de referencia. Su diferencia principal es la referencia para fijar el precio: lo invertido en cada vivienda.